Alquiler vacacional: legalidad

Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal permite que una mayoría de 3/5 partes de los propietarios prohíba nuevas Viviendas de Uso Turístico (VUT).

• Solicita una copia de los estatutos al administrador de fincas.
• Verifica que no exista una cláusula de prohibición expresa inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Si no hay prohibición, asegúrate de que no se haya aprobado un recargo de hasta el 20% en los gastos de comunidad para este tipo de viviendas. Hecho cuando: Tengas confirmación escrita de que no existe prohibición legal en tu edificio para operar como VUT.

Es el paso más crítico en 2025. Ayuntamientos como Madrid (Plan Reside) o Barcelona (PEUAT) exigen que la vivienda cumpla requisitos específicos (como acceso independiente o estar en planta baja).

• Acude al área de urbanismo de tu municipio.
• Presenta la solicitud para confirmar que el uso turístico está permitido en tu zona catastral.
• En Andalucía, según el Decreto 31/2024, este documento es obligatorio antes de cualquier otro trámite. Hecho cuando: Tengas el certificado oficial del Ayuntamiento que declare la vivienda apta para uso turístico.

La normativa actual (ej. Decreto 31/2024 en Andalucía y similares en otras CCAA) exige requisitos técnicos mínimos:

• Extintor: Al menos uno accesible a menos de 15m de cualquier punto.
• Detectores de humo: Obligatorios en la cocina y zonas comunes.
• Botiquín de primeros auxilios: Completo y visible.
• Placa identificativa: Compra la placa oficial de tu CCAA (ej. placa azul con letras 'VUT' o 'AT'). Hecho cuando: La vivienda cuente con extintor, detector, botiquín y la placa instalada en la puerta exterior.

Tramita el alta en el Registro de Turismo de tu Comunidad Autónoma.

• Andalucía: A través de la oficina virtual de la Junta (Decreto 31/2024).
• Madrid: Vía telemática en la sede de la Comunidad de Madrid (Decreto 79/2014 actualizado).
• Cataluña: Presenta el trámite ante el Ayuntamiento (Decreto Ley 3/2023). Hecho cuando: Recibas el Número de Registro Turístico (ej: VFT/MA/00000).

Desde julio de 2025, es obligatorio para anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking.

• Accede a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda.
• Vincula tu número de registro autonómico para obtener el código nacional.
• Sin este número, las plataformas eliminarán tu anuncio en 48 horas. Hecho cuando: Tengas el código NRUA activo para incluirlo en tus anuncios online.

Sustituye a los antiguos sistemas de Policía/Guardia Civil.

• Date de alta en la plataforma SES.HOSPEDAJES (Real Decreto 933/2021).
• Configura tu establecimiento para el envío de los partes de entrada de viajeros.
• Recuerda que debes registrar a todos los huéspedes mayores de 14 años en un plazo de 24 horas tras su llegada. Hecho cuando: Tengas las credenciales de acceso a SES.HOSP y el primer parte de prueba configurado.

Debes informar a Hacienda sobre el inicio de la actividad económica.

• Presenta el Modelo 036 o 037.
• Elige el epígrafe del IAE correcto: 861.1 (Alquiler de viviendas) si no prestas servicios de hostelería, o 685 (Alojamientos turísticos extrahoteleros) si incluyes limpieza diaria o desayuno.
• Prepárate para declarar el IRPF y, si corresponde (ej. servicios de hostelería), el IVA al 10%. Hecho cuando: Tengas el resguardo de presentación del Modelo 037 con el IAE asignado.

La mayoría de CCAA exigen una cobertura mínima (normalmente entre 150.000€ y 300.000€).

• El seguro debe cubrir daños a terceros derivados de la actividad de alquiler vacacional.
• No sirve un seguro de hogar estándar; debe mencionar explícitamente el uso turístico. Hecho cuando: Tengas la póliza firmada y el recibo de pago que cubra la responsabilidad civil de los huéspedes.