Comprar entre varios (co-buying)

Reúne los datos de ingresos netos mensuales, ahorros disponibles y deudas actuales de todos los futuros copropietarios. Cada miembro debe solicitar su informe de riesgos en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para asegurar que no hay deudas ocultas que bloqueen la hipoteca.

• Suma el capital total para la entrada (mínimo 20% del valor del inmueble + 10-12% para gastos).
• Define la capacidad de endeudamiento conjunta (máximo 35% de los ingresos netos totales). Listo, cuando: Existe una tabla comparativa con el capital aportado por cada socio y sus informes CIRBE limpios.

Crea un documento legal privado (que luego se elevará a público) basándote en el Artículo 400 del Código Civil. Debe incluir:

• Porcentajes de propiedad exactos (pueden ser desiguales).
• Cláusula de salida: Derecho de tanteo y retracto (preferencia de compra para los socios).
• Pacto de indivisión: Compromiso de no pedir la división de la cosa común por un periodo (máximo 10 años, renovables).
• Protocolo en caso de impago de uno de los miembros.
• Normas de uso (si se va a vivir o alquilar). Listo, cuando: El documento está redactado y firmado por todas las partes.

Determina el coste fiscal según el tipo de vivienda y ubicación.

• Vivienda usada: Calcula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En 2025/2026, los tipos generales son: Madrid (6%), Andalucía (7%), Cataluña y Comunidad Valenciana (10%).
• Vivienda nueva: Aplica el IVA (10%) más el AJD (0,5% a 1,5%).
• Verifica bonificaciones para menores de 35 años o familias numerosas que pueden reducir el ITP al 3-5% en algunas regiones. Listo, cuando: Tienes el presupuesto exacto de impuestos desglosado por participante.

Solicita ofertas vinculantes (FEIN) en al menos 3 entidades. Para 2026, las opciones más competitivas para co-buying incluyen:

• Unicaja (Hipoteca Mixta): Interés fijo inicial bajo (aprox. 1,40% los primeros 5 años).
• ING (Hipoteca Naranja): Flexibilidad en vinculaciones.
• Ibercaja: Buenas condiciones para perfiles jóvenes.
• Asegúrate de que el banco acepte la figura de solidaridad entre los deudores. Listo, cuando: Tienes al menos una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) aprobada.

Crea una cuenta donde todos los propietarios sean titulares. Esta cuenta se usará exclusivamente para:

• El pago de la cuota hipotecaria.
• Gastos de comunidad, IBI y seguros.
• Fondo de emergencia para derramas. Configura transferencias automáticas mensuales desde las cuentas personales de cada socio proporcionalmente a su cuota. Listo, cuando: La cuenta está operativa y con el primer ingreso de provisión de fondos realizado.

Acude a la firma de la escritura pública. Es vital que el Notario incluya en la escritura de compraventa las menciones al Pacto de Comuneros o que este se presente simultáneamente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto protege los acuerdos de salida frente a terceros. Listo, cuando: Recibes la copia simple de la escritura y el justificante de presentación en el Registro.

Presenta la autoliquidación del impuesto correspondiente en la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma donde esté el inmueble. Tienes un plazo de 30 días hábiles desde la firma.

• Asegúrate de que cada copropietario liquide su parte proporcional para evitar requerimientos futuros. Listo, cuando: Tienes el justificante de pago del Modelo 600 sellado por la administración.

Instala y configura una herramienta para gestionar los gastos variables (reparaciones, suministros, pequeñas compras).

• Usa Splitwise para el día a día.
• Crea un Libro de Actas (físico o digital) para registrar las decisiones tomadas en las reuniones anuales de propietarios. Listo, cuando: Todos los socios están invitados al grupo de gastos y el primer gasto de mantenimiento está registrado.