Herencia de vivienda

Obtén el certificado en el Registro Civil de la localidad donde ocurrió el fallecimiento. Este documento es la base legal para iniciar cualquier trámite sucesorio. Puedes solicitarlo de forma presencial, por correo o telemáticamente con certificado digital.

• Necesitarás el DNI del fallecido y los datos del tomo y folio del registro (si están disponibles).
• Solicita al menos 3 copias originales para los diferentes organismos. Finalizado cuando: Tienes el documento oficial físico o digital en tu poder.

Transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento, solicita estos certificados en el Ministerio de Justicia. El de Últimas Voluntades confirma si existe testamento y ante qué notario se otorgó. El de Seguros de Vida indica si el fallecido tenía pólizas vigentes.

• Presenta el Modelo 790 (tasa administrativa).
• Es un paso crítico para saber si la herencia es testada o intestada. Finalizado cuando: Dispones de ambos certificados oficiales actualizados.

Accede a la web oficial del Registro de la Propiedad para obtener la Nota Simple de la vivienda. Este documento detalla:

• La titularidad actual.
• La descripción de la finca.
• Las cargas existentes (hipotecas, embargos o servidumbres). Es fundamental para la valoración real del inmueble y detectar deudas ocultas. Finalizado cuando: Has recibido y leído la Nota Simple con la información de cargas actualizada.

Desde 2022, la base imponible para los impuestos (ISD) es el Valor de Referencia de Catastro, no el valor catastral del IBI.

• Accede a la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.
• Selecciona el año del fallecimiento para obtener el valor legal mínimo por el que debes tributar.
• Si el valor de mercado es superior, puedes usar ese, pero nunca uno inferior al de referencia sin riesgo de sanción. Finalizado cuando: Tienes el certificado del Valor de Referencia para el cálculo de impuestos.

Realiza una lista detallada de todos los activos (vivienda, cuentas bancarias, vehículos) y pasivos (hipotecas pendientes, préstamos, gastos de última enfermedad).

• Utiliza el Modelo 660 para formalizar este inventario ante la Agencia Tributaria.
• Asegúrate de incluir los saldos bancarios a fecha del fallecimiento mediante certificados bancarios de saldos. Finalizado cuando: El inventario está completo, valorado y cuadrado con los documentos de soporte.

El impuesto varía drásticamente según la Comunidad Autónoma.

• Tienes un plazo de 6 meses desde el fallecimiento para liquidarlo (prorrogable otros 6 si se solicita en los primeros 5 meses).
• Aplica las bonificaciones vigentes en 2025/2026 (ej. Madrid, Andalucía o C. Valenciana tienen bonificaciones de hasta el 99% para descendientes directos).
• La base será el Valor de Referencia obtenido previamente. Finalizado cuando: Tienes el borrador del Modelo 650 con la cuota exacta a pagar.

Este impuesto local grava el incremento del valor del suelo. En 2025 puedes elegir entre dos métodos:

1. Método Objetivo: Multiplicar el valor catastral del suelo por coeficientes actualizados (RDL 9/2024).
2. Método de Plusvalía Real: Diferencia entre el valor de adquisición original y el valor en la herencia.

• Si no hay incremento de valor real, el impuesto es cero, pero debes declararlo igualmente.
• Plazo: 6 meses desde el fallecimiento. Finalizado cuando: Has determinado qué método te ahorra más dinero y tienes el cálculo listo.

Acude a la notaría con todos los herederos para firmar la Escritura Pública.

• Es obligatoria para poder inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro.
• El notario verificará el testamento y la adjudicación de las cuotas de propiedad.
• Si no hay testamento, primero deberás realizar la 'Declaración de Herederos Abintestato'. Finalizado cuando: La escritura está firmada por todas las partes y el notario.

Realiza el pago efectivo en las entidades bancarias colaboradoras o mediante pasarela de pago telemática.

• Presenta el Modelo 650 en la oficina de Hacienda autonómica.
• Presenta la autoliquidación de la Plusvalía en el Ayuntamiento correspondiente.
• Conserva los justificantes de pago (cartas de pago selladas), ya que son imprescindibles para el Registro. Finalizado cuando: Tienes los justificantes de pago sellados por Hacienda y el Ayuntamiento.

Lleva la copia autorizada de la escritura y los justificantes de pago de impuestos al Registro de la Propiedad donde radique la vivienda.

• Este paso te protege legalmente frente a terceros y es indispensable si deseas vender o hipotecar la casa en el futuro.
• El registrador tardará unos 15 días hábiles en calificar e inscribir. Finalizado cuando: Recibes la Nota Simple donde ya apareces como titular legal.

Aunque el Registro suele comunicar el cambio al Catastro, verifica que la titularidad sea correcta para que los próximos recibos del IBI lleguen a tu nombre.

• Notifica el cambio a las compañías de suministros (Luz, Agua, Gas) y a la Comunidad de Propietarios.
• Se recomienda realizar un cambio de titularidad en lugar de una nueva alta para ahorrar costes de gestión. Finalizado cuando: Los contratos de servicios y el Catastro reflejan tu nombre como titular.