Hipoteca para autónomos

Accede a la Sede Electrónica de la Seguridad Social y al portal del Banco de España. El banco necesita verificar que llevas al menos 2 años de alta en el RETA y conocer tus deudas actuales.

• Obtén la Vida Laboral actualizada.
• Solicita el informe de riesgos de la Central de Información de Riesgos (CIRBE). Listo, cuando: Tienes ambos archivos PDF guardados en tu carpeta del proyecto.

Organiza la documentación fiscal que el banco usará para calcular tu solvencia.

• Modelo 100: Declaración anual del IRPF de los últimos 2 años.
• Modelo 130 (o 131): Pagos fraccionados del IRPF del año en curso.
• Modelo 303: IVA trimestral del año actual y el Modelo 390 (resumen anual) del año anterior. Listo, cuando: Todos los modelos fiscales están organizados por año y trimestre en formato digital.

Suma tus ingresos netos mensuales (Base Imponible del IRPF / 12) y multiplícalo por 0,35.

• El resultado es la cuota máxima que el banco te permitirá pagar (incluyendo la nueva hipoteca y préstamos existentes).
• Si ganas 3.000€ netos, tu cuota total no debe superar los 1.050€. Listo, cuando: Tienes una cifra exacta de tu capacidad de pago mensual máxima.

Como autónomo, los bancos rara vez financian más del 80% del valor de tasación.

• Debes tener el 20% para la entrada.
• Suma un 10-12% adicional para gastos de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), notaría y registro. Listo, cuando: Has confirmado que el saldo de tus cuentas cubre el 30% del precio objetivo de la vivienda.

Solicita estos certificados oficiales. Cualquier deuda pendiente con la administración pública provocará el rechazo automático de la hipoteca. Listo, cuando: Dispones de ambos certificados con resultado 'positivo'.

Presenta tu perfil en estos tres bancos, que actualmente (2025/2026) tienen departamentos especializados en autónomos.

• Openbank: Busca su hipoteca fija con bonificación (aprox. 2.98% TAE).
• Santander: Pregunta por la bonificación por domiciliar la cuota de autónomo.
• Bankinter: Valora su flexibilidad en el análisis de riesgos para profesionales liberales. Listo, cuando: Has enviado la documentación inicial a las tres entidades.

Contrata una tasadora reconocida por el Banco de España (ej. Tinsa o Sociedad de Tasación).

• No esperes a que el banco lo haga; tener tu propia tasación te da poder de negociación.
• Asegúrate de que la tasación sea reciente (validez de 6 meses). Listo, cuando: Tienes el informe de tasación oficial con el valor de mercado del inmueble.

Compara la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

• Revisa el TIN y, sobre todo, el TAE (que incluye seguros y comisiones).
• Comprueba las comisiones de amortización anticipada (máximo legal 0% en fijas tras 10 años o según ley vigente). Listo, cuando: Has elegido la oferta con el TAE más bajo y mejores condiciones de vinculación.

Por ley, debes acudir al notario al menos 10 días antes de la firma de la escritura.

• El notario verificará que entiendes todas las cláusulas de la hipoteca.
• Es un servicio gratuito para el comprador. Listo, cuando: Has realizado la entrevista con el notario y firmado el acta de transparencia.

Transfiere el dinero necesario para la compra y los gastos a la cuenta vinculada de la hipoteca.

• Asegúrate de que el banco ha preparado los cheques bancarios o transferencias OMF para el vendedor. Listo, cuando: El saldo está disponible y confirmado por el gestor del banco.

Acude a la notaría para la firma final.

• Revisa que el precio y las condiciones coincidan exactamente con la FEIN.
• Recibe las llaves de la propiedad. Listo, cuando: La escritura está firmada por todas las partes y el notario entrega la copia simple.

Si trabajas desde casa, comunica a tu gestor el porcentaje de la vivienda que usas como oficina (ej. 20%).

• Podrás deducir en el IRPF la parte proporcional de los intereses de la hipoteca y de los suministros (luz, agua, internet) según la ley de 2025. Listo, cuando: Tu gestor ha incluido el inmueble en el modelo 036/037 como afecto parcialmente a la actividad profesional.