Negociar hipoteca con el banco

Localiza tu escritura y extrae los datos clave: Tipo de interés actual (TIN), diferencial sobre el Euríbor (si es variable), comisiones por amortización anticipada y productos vinculados (seguros, nómina).

• Verifica si tienes cláusulas suelo o gastos de formalización no reclamados.
• Anota el capital pendiente exacto y los años restantes. Listo, cuando: Tienes una ficha con el TIN, TAE, capital pendiente y coste anual de seguros vinculados.

Divide el capital pendiente entre el valor de tasación actual de tu vivienda.

• Si no tienes tasación reciente, usa el valor de referencia de portales como Idealista o Fotocasa.
• Un LTV inferior al 80% es crítico para obtener las mejores ofertas del mercado en 2025/2026. Listo, cuando: Conoces tu porcentaje de deuda sobre el valor del inmueble.

Accede a comparadores actualizados para ver el mercado real.

• Ibercaja: Ofrece tipos fijos desde el 2,30% TIN.
• Unicaja: Tipos fijos competitivos cerca del 2,00% TIN.
• Pibank: Hipoteca mixta al 1,60% TIN los primeros años.
• Utiliza herramientas como HelpMyCash, iAhorro o Rastreator para obtener una simulación personalizada. Listo, cuando: Tienes al menos 3 ofertas de otros bancos que mejoren tu TIN actual en al menos 0,5 puntos.

Reúne la documentación que el banco te pedirá para validar tu perfil:

• 3 últimas nóminas.
• Declaración de la Renta (IRPF) del último ejercicio.
• Vida laboral actualizada (descárgala en la Sede Electrónica de la Seguridad Social).
• Extractos bancarios de los últimos 3 meses. Listo, cuando: Tienes un único archivo PDF con toda la documentación organizada.

Contacta con una de las entidades identificadas (ej. Openbank o EVO Banco) y solicita formalmente una oferta de subrogación.

• El objetivo es obtener una oferta en firme que puedas presentar a tu banco actual.
• Recuerda que según la Ley 5/2019, tu banco tiene derecho de tanteo para igualar o mejorar la oferta. Listo, cuando: Recibes un documento con condiciones de subrogación por parte de un nuevo banco.

Solicita una cita presencial o telefónica con tu banco actual.

• Presenta la oferta de la competencia como palanca de negociación.
• Pide explícitamente una Novación modificativa para:
  1. Bajar el tipo de interés.
  2. Eliminar comisiones de amortización.
  3. Reducir o eliminar seguros vinculados costosos. Listo, cuando: Has mantenido la reunión y presentado tu propuesta de mejora.

Compara el ahorro mensual con los costes de la operación:

• Novación: Comisión (0-1%), Notaría (0,2-0,5%), Registro y Gestoría (~300€).
• Subrogación: Tasación (~350€), pero a menudo el nuevo banco asume el resto de gastos.
• Usa el simulador del Banco de España para verificar el ahorro total a largo plazo. Listo, cuando: Tienes un cálculo que confirma que recuperas la inversión en menos de 24 meses.

Una vez aceptada la oferta, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

• Comprueba que el TIN y las vinculaciones coinciden exactamente con lo negociado.
• Verifica que no existan cláusulas de penalización por amortización superiores a lo legal (máx 2% en fijas los primeros 10 años). Listo, cuando: Has leído y validado que la FEIN refleja el acuerdo alcanzado.

Acude a la notaría elegida (tienes derecho a elegir notario).

• Recuerda que debes realizar una visita previa obligatoria al notario (al menos 1 día antes de la firma) para que te explique el contrato sin presencia del banco.
• Firma la escritura de novación o subrogación. Listo, cuando: Tienes la copia simple de la nueva escritura firmada.