Obras en casa: permisos

Calcula el coste total de la obra incluyendo materiales, mano de obra y un margen del 10-15% para imprevistos.

• Desglosa el presupuesto por estancias (baño, cocina, salón).
• Asegúrate de incluir el IVA (generalmente 21%, o 10% si es renovación de vivienda habitual con ciertas condiciones).
• Este paso es crítico para determinar si la obra es viable antes de solicitar permisos. Listo, cuando: Dispones de un documento Excel o PDF con el coste total estimado y el fondo de reserva para imprevistos.

Determina el tipo de permiso según el alcance técnico:

• Obra Menor: Pintura, cambio de suelos, alicatados o renovación de fontanería/electricidad sin tocar muros de carga.
• Obra Mayor: Modificación de la estructura (vigas, pilares), cambio de distribución (tirar tabiques), ampliación de superficie o alteración de la fachada.
• Consulta la web de urbanismo de tu ayuntamiento local para confirmar los criterios específicos de 2025/2026. Listo, cuando: Tienes claro qué tipo de licencia exige tu ayuntamiento para los trabajos específicos que vas a realizar.

Si tu obra es clasificada como Obra Mayor, es obligatorio contar con un técnico colegiado.

• El arquitecto redactará el Proyecto Básico y de Ejecución.
• El Aparejador (Arquitecto Técnico) se encargará de la Dirección de Ejecución y la Coordinación de Seguridad y Salud.
• Asegúrate de que el proyecto esté visado por el Colegio Profesional correspondiente. Listo, cuando: Tienes un contrato firmado con un técnico y el proyecto técnico visado en mano.

Para reformas estéticas o reparaciones simples, utiliza la vía de la Declaración Responsable o Comunicación Previa.

• Este trámite te permite empezar las obras de forma casi inmediata tras el registro y pago de tasas.
• Adjunta un croquis de las obras y el presupuesto de ejecución material (PEM).
• Realiza el trámite preferiblemente a través de la Sede Electrónica del ayuntamiento. Listo, cuando: Tienes el justificante de registro de entrada de la Declaración Responsable y el pago de la tasa asociado.

Si la obra afecta a la estructura o fachada, debes esperar a la concesión de la licencia antes de empezar.

• Entrega el proyecto técnico, el cuestionario estadístico de edificación y el justificante de pago de las tasas urbanísticas.
• El plazo de resolución suele oscilar entre 1 y 4 meses dependiendo del municipio.
• No inicies los trabajos sin la notificación positiva para evitar multas de hasta el 300% del valor de la obra. Listo, cuando: Has recibido la notificación oficial de concesión de licencia por parte del área de Urbanismo.

Realiza el pago del impuesto municipal obligatorio para cualquier obra que requiera licencia o declaración responsable.

• El tipo impositivo suele estar entre el 2% y el 4% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
• Comprueba si existen bonificaciones por eficiencia energética o accesibilidad (pueden llegar al 95% en algunos municipios).
• Guarda el justificante de pago, ya que es obligatorio para iniciar la obra. Listo, cuando: Dispones del justificante bancario del pago del ICIO y la Tasa por Servicios Urbanísticos.

Según el Artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, debes informar al Presidente o Administrador de fincas antes de empezar.

• Indica la duración estimada de la obra y el horario (generalmente de 8:00 a 20:00 en días laborables).
• Si la obra afecta a elementos comunes (terrazas, bajantes, fachada), necesitas la aprobación previa en Junta de Propietarios.
• Asegúrate de que los operarios protejan el ascensor y las zonas comunes con cartón o plástico. Listo, cuando: El Presidente o Administrador ha firmado el acuse de recibo de tu notificación de obra.

Si necesitas colocar un contenedor o saco de escombros en la calle, debes solicitar un permiso específico.

• Indica la ubicación exacta y los días de ocupación.
• Contrata a una empresa autorizada de gestión de residuos que te proporcione el vale de vertido.
• Asegúrate de que el contenedor tenga las bandas reflectantes reglamentarias. Listo, cuando: Tienes la autorización municipal para la ocupación de la vía pública y el contenedor instalado correctamente.

Una vez finalizada la obra mayor, tus técnicos deben emitir el Certificado Final de Obra.

• Este documento certifica que la obra se ha realizado conforme al proyecto aprobado.
• Debes presentarlo en el ayuntamiento para obtener la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad si hubo cambios sustanciales.
• Realiza una liquidación definitiva del ICIO si el coste real fue menor al presupuestado para solicitar la devolución de la diferencia. Listo, cuando: El CFO está firmado por el arquitecto y aparejador, y visado por sus respectivos colegios.