Piso turístico: regulación 2026

Antes de invertir, confirma si tu zona permite nuevas licencias. En Madrid (2026), el Plan Reside restringe las VUT en el centro (Zona APE 00.01) y exige acceso independiente en otras zonas. En Barcelona, no se conceden nuevas licencias y las actuales caducarán en 2028. Consulta el visor urbanístico de tu ayuntamiento.

Listo, cuando: Has confirmado por escrito o mediante consulta técnica que tu referencia catastral es apta para uso terciario de hospedaje.

Según la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de 2025/2026, necesitas un voto favorable de 3/5 de los propietarios para iniciar la actividad si los estatutos no lo prohíben expresamente. Convoca una junta extraordinaria y levanta acta con el administrador.

Listo, cuando: Tienes el acta de la junta firmada donde se aprueba específicamente el uso turístico de tu unidad.

Contrata a un arquitecto o técnico competente para emitir el CIVUT (obligatorio en Madrid y otras CCAA). Debe certificar que la vivienda tiene calefacción, agua, ventilación directa y cumple las medidas de seguridad (extintor a menos de 15m de la salida y señalización de emergencia).

Listo, cuando: Posees el documento técnico visado por el colegio profesional correspondiente.

Para 2026, las normativas europeas exigen que las viviendas destinadas a alquiler tengan un certificado vigente. Asegúrate de que los datos coincidan con el catastro para evitar bloqueos en el registro único.

Listo, cuando: El certificado está registrado en el organismo autonómico y tienes la etiqueta energética.

Realiza el trámite telemático ante la Dirección General de Turismo de tu Comunidad Autónoma. Este paso te otorgará el número de registro autonómico (ej. VUT-XXXX). Es un paso previo indispensable para el registro estatal.

Listo, cuando: Tienes el justificante de presentación telemática y tu número de registro autonómico.

Cumple con el Reglamento Europeo 2024/1028. Desde julio de 2025, es obligatorio obtener el Número de Registro Único (NRU) a través de la plataforma del Ministerio de Vivienda. Sin este número, plataformas como Airbnb o Booking eliminarán tu anuncio automáticamente en 2026.

Listo, cuando: Has vinculado tu licencia autonómica con el NRU estatal y lo has recibido en tu buzón electrónico.

Es obligatorio comunicar los datos de cada huésped (mayores de 14 años) en un plazo de 24 horas tras su llegada según el Real Decreto 933/2021. Regístrate en la plataforma del Ministerio del Interior para obtener tus credenciales de acceso.

Listo, cuando: Tienes usuario y contraseña para la plataforma SES.HOSPEDAJES y has realizado una transmisión de prueba.

La normativa 2026 exige coberturas mínimas (generalmente 300.000€) que cubran daños a terceros y a la comunidad. Un seguro de hogar estándar no es suficiente y puede ser motivo de revocación de licencia.

Listo, cuando: Tienes la póliza en vigor y el último recibo de pago que especifique 'Uso Turístico'.

Para garantizar la convivencia y cumplir con las ordenanzas municipales de 2026, instala un medidor de decibelios (sin grabación de voz) y una cerradura digital para evitar la entrega de llaves física y mejorar la seguridad.

Listo, cuando: Los dispositivos Minut o Roomonitor están operativos y la cerradura Nuki o August configurada para los huéspedes.

Debes darte de alta en el IAE (Epígrafe 685) si no prestas servicios de hostelería. Si prestas servicios (limpieza diaria, cambio de sábanas), la actividad está sujeta a IVA (10%). Si no, tributas por IRPF como rendimiento del capital inmobiliario sin derecho a la reducción del 60% por vivienda habitual.

Listo, cuando: Has presentado el modelo 036/037 en la Agencia Tributaria.