Baufinanzierung 2026

Warum: Um Verhandlungsspielraum und Fristen zu kennen, musst du die exakten Eckdaten deiner laufenden Finanzierung verstehen.

Wie:

• Notiere das Ende der Zinsbindung und die aktuelle Restschuld.
• Prüfe, ob Sondertilgungsrechte bestehen und bereits genutzt wurden.
• Identifiziere die Kündigungsfrist (meist 6 Monate nach 10 Jahren gemäß § 489 BGB).

Erledigt, wenn: Eine Liste mit Restschuld, Zinssatz, Enddatum und Kündigungsfrist vorliegt.

Warum: Die Bank prüft deine Bonität neu; du musst wissen, welche monatliche Rate du dir bei gestiegenen Zinsen (aktuell ca. 3,3% - 3,8%) leisten kannst.

Wie:

• Liste alle monatlichen Netto-Einkommen gegen Fixkosten und Lebenshaltungskosten auf.
• Plane einen Puffer für Instandhaltungen (ca. 1,50 € - 2,00 € pro qm) ein.
• Simuliere eine neue Rate mit einem fiktiven Zins von 4,5%, um einen Sicherheitspuffer zu testen.

Erledigt, wenn: Die maximale monatliche Tragfähigkeit als Euro-Betrag feststeht.

Warum: Vollständige Unterlagen beschleunigen den Prozess und signalisieren der Bank Professionalität.

Wie:

• Kopiere die letzten 3 Gehaltsnachweise und den aktuellsten Einkommensteuerbescheid.
• Besorge einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate).
• Halte aktuelle Fotos der Immobilie und eine Wohnflächenberechnung bereit.

Erledigt, wenn: Ein digitaler Ordner mit allen Bonitäts- und Objektunterlagen erstellt ist.

Warum: Wenn deine Zinsbindung in 12–60 Monaten endet, kannst du dir heutige Zinsen gegen einen Aufschlag sichern.

Wie:

• Kalkuliere den Forward-Aufschlag ein (ca. 0,01% bis 0,03% pro Monat Vorlaufzeit).
• Vergleiche die Kosten des Aufschlags mit dem Risiko steigender Zinsen (Prognosen für 2025/26 liegen bei ca. 3,5% - 4,0%).
• Entscheide: Forward-Darlehen bei Erwartung steigender Zinsen, sonst Abwarten bis ca. 6 Monate vor Ende.

Erledigt, wenn: Die Entscheidung für oder gegen eine vorzeitige Zinssicherung getroffen ist.

Warum: Ohne Wettbewerb hast du keine Verhandlungsgrundlage gegenüber deiner Hausbank.

Wie:

• Nutze neutrale Vermittlungsplattformen (z.B. Interhyp, Dr. Klein oder Baufi24) für einen Marktüberblick.
• Frage gezielt nach Konditionen für 10, 15 und 20 Jahre Zinsbindung.
• Achte auf den effektiven Jahreszins, nicht nur auf den Sollzins.

Erledigt, wenn: Drei vergleichbare Angebote in Schriftform vorliegen.

Warum: Ein Bankwechsel verursacht Kosten für die Grundschuldabtretung, die durch den Zinsvorteil gedeckt sein müssen.

Wie:

• Kalkuliere ca. 0,2% bis 0,5% der Darlehenssumme für Notar- und Grundbuchgebühren ein.
• Setze diese Kosten ins Verhältnis zur Zinsersparnis über die neue Laufzeit.
• Ein Zinsunterschied von 0,1% bis 0,2% rechtfertigt meist bereits den Wechsel.

Erledigt, wenn: Die Rentabilitätsschwelle für einen Bankwechsel bekannt ist.

Warum: Eine Verlängerung bei der Hausbank ist unbürokratisch und spart Notarkosten.

Wie:

• Präsentiere das beste Konkurrenzangebot als Referenz.
• Fordere eine Neubewertung der Immobilie, falls der Wert gestiegen ist (senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins).
• Frage nach Flexibilität: Tilgungssatzwechsel (z.B. 1% bis 5%) und Sondertilgungsoptionen.

Erledigt, wenn: Ein finales Prolongationsangebot der Hausbank vorliegt.

Warum: Die Entscheidung muss sowohl die Zinskosten als auch die Flexibilität (Sondertilgung) berücksichtigen.

Wie:

• Vergleiche das Hausbank-Angebot (inkl. gesparter Notarkosten) mit dem besten Fremdangebot.
• Prüfe die Zinsbindungsdauer: In der aktuellen Phase (2025/26) bieten 10-15 Jahre oft die beste Balance aus Sicherheit und Kosten.
• Bestätige die Annahme schriftlich innerhalb der Angebotsfrist.

Erledigt, wenn: Die Annahmeerklärung unterschrieben an die Bank versendet wurde.

Warum: Formale Fehler im Vertrag können später zu rechtlichen Problemen oder Mehrkosten führen.

Wie:

• Abgleich der Konditionen (Zins, Tilgung, Laufzeit) mit dem verhandelten Angebot.
• Kontrolle der Widerrufsbelehrung (muss 14 Tage betragen).
• Sicherstellung, dass alle vereinbarten Sondertilgungsrechte korrekt aufgeführt sind.

Erledigt, wenn: Der Vertrag fehlerfrei gegengezeichnet vorliegt.

Warum: Bei einem Bankwechsel muss die Sicherheit im Grundbuch an die neue Bank übertragen werden.

Wie:

• Informiere die alte Bank über den Wechsel und fordere die Löschungsbewilligung/Abtretungserklärung an.
• Beauftrage einen Notar mit der Abtretung der Grundschuld (günstiger als Löschung und Neueintragung).
• Übermittle die Bestätigung der neuen Bank an den Notar.

Erledigt, wenn: Die Grundschuld erfolgreich an die neue Bank abgetreten wurde.

Warum: Die neue Rate beeinflusst dein verfügbares Einkommen für die nächsten 10-20 Jahre.

Wie:

• Trage die neue monatliche Rate in dein Haushaltsbudget ein.
• Setze dir Erinnerungen für jährliche Sondertilgungen im Kalender.
• Archiviere alle Dokumente sicher (digital und physisch).

Erledigt, wenn: Der Finanzplan aktualisiert und alle Dokumente abgelegt sind.