Immobilien als Kapitalanlage

Prüfe im Energiebedarfsausweis den Endenergiebedarf (kWh/m²a).

• Bestimme die aktuelle Effizienzklasse (A+ bis H).
• Berechne die CO2-Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG: Bei Klasse H (≥ 52 kg CO2/m²) trägst du als Vermieter 95% der CO2-Abgabe, bei Klasse A (< 12 kg CO2/m²) trägt der Mieter 100%.
• Notiere das Baujahr der Heizung (Austauschpflicht nach 30 Jahren gemäß GEG § 72). Erledigt, wenn: Die CO2-Kostenlast pro Jahr in Euro und die verbleibende Restlaufzeit der Heizung feststehen.

Sichte die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und die aktuelle Wohngeldabrechnung.

• Prüfe die Höhe der anteiligen Rücklage für die Wohnung.
• Suche nach beschlossenen oder geplanten energetischen Maßnahmen (z.B. Fassadendämmung, Fenstertausch).
• Kalkuliere eine mögliche Sonderumlage ein, falls die Rücklage für GEG-konforme Heizungsumstellungen (65%-EE-Regel) nicht ausreicht. Erledigt, wenn: Die verfügbare Rücklage und potenzielle Sonderumlagen in die Kalkulation eingeflossen sind.

Nutze aktuelle Marktpreise 2025/2026 für die Kalkulation:

• Wärmepumpe (anteilig WEG): ca. 20.000 - 35.000 € Gesamtkosten (dein Anteil je nach MEA).
• Fenstertausch (3-fach): 800 - 1.200 € pro Fenster.
• Fassadendämmung (WDVS): 120 - 200 € pro m².
• Kellerdecken-/Dachbodendämmung: 50 - 100 € pro m². Erledigt, wenn: Eine Gesamtsumme für die notwendige Sanierung bis 2030 (EPBD-Konformität) vorliegt.

Reduziere die Sanierungskosten um folgende Zuschüsse:

• KfW 458 (Heizung): 30% Grundförderung + 20% Klimageschwindigkeitsbonus (bei Austausch bis 2028).
• BAFA (Einzelmaßnahmen): 15% Zuschuss + 5% Bonus bei Vorliegen eines iSFP (individueller Sanierungsfahrplan).
• Prüfe den KfW 261 Kredit (bis 150.000 € pro WE) mit Tilgungszuschüssen bis zu 45% für Effizienzhaus-Standards. Erledigt, wenn: Die Netto-Investitionskosten (Bruttokosten minus Förderungen) feststehen.

Berechne nach der Formel: (Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Netto-Sanierungskosten) * 100.

• Ziehe von der Miete die Verwaltungskosten (ca. 30-50 €/Monat) und die Instandhaltungsrücklage ab.
• Berücksichtige die Mietpreisbremse und das Potenzial für Modernisierungsumlagen (max. 8% der Kosten p.a., gedeckelt auf 2-3 €/m²). Erledigt, wenn: Die prozentuale Nettorendite (Zielwert > 3,5% in A-Lagen, > 5% in B/C-Lagen) berechnet ist.

Nutze die steuerlichen Hebel zur Renditeoptimierung:

• Lineare AfA: 3% für Neubau (ab 2023 fertiggestellt) oder 2% für Altbau auf den Gebäudewert.
• Sonder-AfA (§ 7b EStG): Prüfe 5% Sonderabschreibung bei energetischem Neubau/Sanierung unter Einhaltung der Baukostenobergrenzen.
• Setze Sanierungskosten als Erhaltungsaufwand sofort ab, wenn sie < 15% des Gebäudewerts (innerhalb der ersten 3 Jahre) liegen. Erledigt, wenn: Der Cashflow nach Steuern (Net-Yield) ermittelt wurde.

Simuliere zwei Szenarien in deiner Tabelle:

• Szenario A (Zinsrisiko): Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren mit 5,5% statt 3,5%.
• Szenario B (Leerstand): Kalkuliere 1 Monat Leerstand pro Jahr (ca. 8,3% Mietausfallwagnis). Prüfe, ob der Cashflow (Miete minus Kreditrate minus Kosten) weiterhin positiv bleibt. Erledigt, wenn: Die Immobilie auch bei 1% höherem Zins und 5% Leerstand keine monatliche Zuzahlung erfordert.

Bewerte die Immobilie nach:

1. Lage-Score (Makro/Mikro).
2. Sanierungs-Risiko (GEG-Konformität erreicht?).
3. Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash): Ziel > 8% durch Hebeleffekt. Vergleiche das Ergebnis mit einer Anlage in einem Geldmarkt-ETF (ca. 3-3,5% p.a. risikofrei). Erledigt, wenn: Ein schriftliches 'Go' oder 'No-Go' basierend auf harten Daten vorliegt.