Immobilien als Kapitalanlage

Warum: Der Energieausweis ist das Basisdokument für die ESG-Bewertung und zeigt sofortigen Handlungsbedarf auf.

Wie:

• Prüfe die Effizienzklasse (A+ bis H). Klassen F bis H signalisieren akuten Wertverlust und Sanierungsstau.
• Kontrolliere das Alter der Heizungsanlage: Laut GEG müssen Standard-Kessel, die älter als 30 Jahre sind, i.d.R. innerhalb von 2 Jahren nach Kauf getauscht werden.
• Suche nach Empfehlungen für die Dämmung der obersten Geschossdecke oder Kellerrohre (§ 47 & § 71 GEG).

Erledigt, wenn: Alle gesetzlichen Pflichtmaßnahmen und die Energieklasse schriftlich fixiert sind.

Warum: Sanierungspflichten am Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Zentralheizung) werden über die Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlagen finanziert.

Wie:

• Sichte die Protokolle der letzten 3 Jahre auf beschlossene oder geplante energetische Maßnahmen.
• Prüfe die Höhe der Instandhaltungsrücklage: Reicht sie für den GEG-konformen Heizungstausch (65%-Erneuerbare-Regel)?
• Achte auf den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) der WEG, falls vorhanden.

Erledigt, wenn: Die voraussichtlichen Sonderumlagen oder Erhöhungen des Hausgeldes für Sanierungen bekannt sind.

Warum: Ohne diese Kosten ist die Nettorendite-Berechnung wertlos, da sie den 'echten' Kaufpreis massiv erhöhen.

Wie:

• Kalkuliere für den Heizungstausch (Wärmepumpe/Hybrid) ca. 15.000–25.000 € pro Wohneinheit (Anteilig im MFH).
• Plane für Kellerdecken- oder Rohrdämmung ca. 500–2.000 € ein (oft Eigenleistung möglich).
• Berücksichtige ESG-Upgrades (z.B. Fenster mit 3-fach-Verglasung), um die Vermietbarkeit ab 2026 zu sichern.

Erledigt, wenn: Eine Kostenschätzung für alle Pflicht- und Wahrscheinlichkeitsmaßnahmen vorliegt.

Warum: Förderungen reduzieren die Investitionssumme und erhöhen somit direkt die Rendite.

Wie:

• Prüfe KfW-Programm 261 (Effizienzhaus): Bis zu 45% Tilgungszuschuss bei umfassender Sanierung.
• Nutze BAFA-Einzelmaßnahmen: 15-20% Zuschuss für Dämmung/Fenster, bis zu 50% für Wärmepumpen (inkl. Boni).
• Wichtig: Anträge müssen zwingend VOR Vorhabensbeginn gestellt werden.

Erledigt, wenn: Die Netto-Sanierungskosten (Bruttokosten minus Förderung) feststehen.

Warum: Diese Kosten mindern deinen monatlichen Cashflow direkt.

Wie:

• Addiere Verwaltergebühren (ca. 30–50 €/Monat).
• Setze eine Instandhaltungsrücklage an (Peterssche Formel: ca. 1,50–2,00 €/m² pro Monat für ältere Objekte).
• Berücksichtige Mietausfallwagnis (ca. 2% der Kaltmiete).

Erledigt, wenn: Die jährlichen Gesamtkosten (nicht umlagefähig) feststehen.

Warum: Dies ist die ehrlichste Kennzahl für den Vergleich verschiedener Immobilien.

Wie:

• Formel: ((Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Netto-Sanierungskosten)) * 100.
• Beispiel: (12.000 € - 1.500 €) / (300.000 € + 30.000 € + 20.000 €) = 3,0%.
• Zielwert 2025: In B-Lagen sollten > 3,5% erreicht werden, um Zinsen und Tilgung zu decken.

Erledigt, wenn: Die prozentuale Nettorendite berechnet ist.

Warum: Zeigt, wie effizient dein eingesetztes Kapital arbeitet, wenn du einen Kredit nutzt.

Wie:

• Formel: ((Jahreskaltmiete - Kosten - Zinsen) / eingesetztes Eigenkapital) * 100.
• Berücksichtige aktuelle Zinsen (ca. 3,5–4,5% in 2025/26).
• Prüfe, ob die Rendite über dem Zinssatz liegt (positiver Leverage-Effekt).

Erledigt, wenn: Die Rendite auf dein eingesetztes Kapital bekannt ist.

Warum: Banken bewerten 'braune' Immobilien (schlechte Energiebilanz) ab 2026 strenger, was Anschlussfinanzierungen erschweren kann.

Wie:

• Simuliere den Wert der Immobilie in 10 Jahren: Ohne Sanierung droht ein 'Stranded Asset' (unverkäufliches Objekt).
• Prüfe die kommunale Wärmeplanung: Gibt es Fernwärme-Optionen, die teure Wärmepumpen ersetzen könnten?
• Bewerte die soziale Komponente: Sind die Mieten nach Sanierung noch für die Zielgruppe bezahlbar (Kappungsgrenze)?

Erledigt, wenn: Ein Risiko-Szenario für den Wiederverkaufswert erstellt wurde.

Warum: Kleine Änderungen bei Zinsen oder Leerstand können die Rendite ins Negative drehen.

Wie:

• Berechne die Rendite erneut mit 1% höherem Zinssatz für die Anschlussfinanzierung.
• Kalkuliere 1 Monat Leerstand pro Jahr ein.
• Prüfe, ob der Cashflow (Miete minus Kreditrate minus Hausgeld) weiterhin positiv bleibt.

Erledigt, wenn: Die Belastungsgrenze des Investments bekannt ist.