Mietkauf-Modelle prüfen

Warum: Die rechtlichen Folgen unterscheiden sich massiv bei der Flexibilität.

Wie:

• Prüfe, ob es ein Optionskauf ist (Du hast das Recht, aber nicht die Pflicht zu kaufen) oder ein klassischer Mietkauf (Du verpflichtest dich unwiderruflich zum Kauf).
• Bevorzuge den Optionskauf, um bei Verschlechterung der Immobilie oder deiner Lage aussteigen zu können.

Erledigt, wenn: Das vorliegende Modell eindeutig bestimmt ist.

Warum: Mietkauf ist oft teurer als Miete; du musst die monatliche Mehrbelastung tragen können.

Wie:

• Liste verfügbares Barvermögen auf (für die oft fällige Anzahlung von 5-20%).
• Berechne dein frei verfügbares Einkommen nach Abzug aller Fixkosten.
• Setze die maximale Rate fest (Faustregel: max. 35% des Nettoeinkommens).

Erledigt, wenn: Ein maximaler monatlicher Betrag für die Rate feststeht.

Warum: Viele Mietkauf-Objekte sind überteuert, da sie sich an Personen mit schwacher Bonität richten.

Wie:

• Formel: Kaufpreis / Jahreskaltmiete (einer vergleichbaren Mietimmobilie).
• Bewertung 2025/2026: Ein Faktor unter 25 gilt als gut, über 30 als teuer.
• Nutze Immobilienportale, um die ortsübliche Vergleichsmiete für die Berechnung zu finden.

Erledigt, wenn: Der Faktor berechnet und bewertet wurde.

Warum: Du willst nicht für die Schulden des Verkäufers haften oder ein Objekt kaufen, das zwangsversteigert werden könnte.

Wie:

• Fordere einen aktuellen Auszug vom Verkäufer an.
• Achte auf Eintragungen in Abteilung II (Lasten/Beschränkungen) und III (Grundschulden).
• Prüfe, ob der Verkäufer tatsächlich der alleinige Eigentümer ist.

Erledigt, wenn: Der Auszug vorliegt und keine kritischen Fremdbelastungen enthält.

Warum: In Deutschland ist ein Mietkauf ohne Notar gemäß § 311b BGB rechtlich nichtig.

Wie:

• Akzeptiere niemals rein privatschriftliche Verträge.
• Der Notar muss sowohl den Miet- als auch den Kaufteil beurkunden.
• Plane Notarkosten von ca. 1,5 - 2,0% des Kaufpreises ein.

Erledigt, wenn: Der Verkäufer einer notariellen Abwicklung zugestimmt hat.

Warum: Die monatliche Rate ist trügerisch; die Endsumme zählt.

Wie:

• Summiere: Anzahlung + (Monatliche Rate * Laufzeit in Monaten) + Restkaufpreis.
• Addiere Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch).
• Beachte: Nur der Teil der Rate, der die Marktmiete übersteigt, ist echte Tilgung.

Erledigt, wenn: Die Gesamtsumme bis zum Eigentumsübergang feststeht.

Warum: Du musst wissen, was passiert, wenn du normal mietest und die Differenz anlegst.

Wie:

• Berechne die Kosten für X Jahre Kaltmiete (inkl. ca. 2% Steigerung p.a.).
• Simuliere eine Geldanlage (z.B. weltweit gestreuter ETF mit 5% Rendite p.a.) mit der Differenz zwischen Mietkauf-Rate und normaler Miete.
• Vergleiche das Endvermögen nach der Laufzeit mit dem Immobilienwert.

Erledigt, wenn: Beide Endsummen (Immobilienwert vs. Depotwert) vergleichbar sind.

Warum: Beim Mietkauf trägst du oft ab Tag 1 die Kosten für Reparaturen, obwohl dir das Haus noch nicht gehört.

Wie:

• Kalkuliere mindestens 1,2% des Gebäudewertes pro Jahr für Instandhaltung ein.
• Prüfe im Vertrag, welche Reparaturen (Dach, Heizung, Fenster) du bereits während der Mietphase zahlen musst.

Erledigt, wenn: Die jährlichen Pufferkosten in der Rechnung enthalten sind.

Warum: Sie sichert deinen Anspruch auf das Eigentum gegenüber Dritten ab.

Wie:

• Stelle sicher, dass im Notarvertrag die Eintragung einer Auflassungsvormerkung vereinbart wird.
• Dies verhindert, dass der Verkäufer das Haus während deiner Mietphase anderweitig belastet oder verkauft.

Erledigt, wenn: Die Klausel zur Vormerkung im Vertragsentwurf steht.

Warum: Bei Arbeitslosigkeit droht sonst der Totalverlust aller bisher gezahlten Raten.

Wie:

• Prüfe: Was passiert mit dem Tilgungsanteil, wenn du die Rate nicht mehr zahlen kannst?
• Seriöse Verträge sehen vor, dass zumindest ein Teil des angesparten Kapitals (abzüglich einer Nutzungsentschädigung) zurückgezahlt wird.

Erledigt, wenn: Eine faire Exit-Strategie im Vertrag definiert ist.

Warum: Ein Notar ist neutral, er berät dich nicht einseitig zu deinem Vorteil.

Wie:

• Lege den Entwurf einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder dem Mieterbund/Verbraucherzentrale vor.
• Lass gezielt nach versteckten Zinskosten und Benachteiligungen suchen.

Erledigt, wenn: Ein Rechtsexperte grünes Licht gegeben hat.