Schenkung zu Lebzeiten

Warum: Das Finanzamt nutzt Bodenrichtwerte als Basis für die Immobilienbewertung.

Wie:

• Besuche das Portal 'BORIS-D' oder das landesspezifische BORIS-System.
• Gib die Adresse und Flurstücksnummer der Immobilie ein.
• Notiere den Wert pro Quadratmeter zum Stichtag (geplant 2026).

Erledigt, wenn: Der aktuelle Bodenrichtwert für das Grundstück vorliegt.

Warum: Um zu wissen, ob der Wert den Freibetrag von 400.000 € pro Kind überschreitet.

Wie:

• Nutze bei Ein-/Zweifamilienhäusern das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG).
• Bei vermieteten Objekten wende das Ertragswertverfahren an (10 % Abschlag nach § 13d ErbStG möglich).
• Berücksichtige, dass die Werte seit dem Jahressteuergesetz 2022 oft 20-30 % über den alten Werten liegen.

Erledigt, wenn: Eine realistische Schätzung des steuerlichen Werts vorliegt.

Warum: Schenkungen innerhalb von 10 Jahren werden für den Freibetrag zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).

Wie:

• Gehe alle notariellen Verträge und größeren Geldgeschenke an das Kind seit 2016 durch.
• Addiere diese Beträge zum aktuellen Immobilienwert.
• Prüfe, ob die Summe über 400.000 € (pro Elternteil) liegt.

Erledigt, wenn: Die Summe aller Schenkungen innerhalb der 10-Jahres-Frist bekannt ist.

Warum: Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert massiv.

Wie:

• Ermittle den Jahreswert (fiktive oder reale Netto-Kaltmiete).
• Suche den Kapitalwertfaktor (Vervielfältiger) in der BMF-Tabelle für 2026 (basierend auf Sterbetafel 2022/2024).
• Multipliziere Jahreswert x Faktor und ziehe das Ergebnis vom Immobilienwert ab.

Erledigt, wenn: Der Abzugsbetrag für den Nießbrauch berechnet wurde.

Warum: Um den Freibetrag des Ehepartners (500.000 €) zusätzlich zu nutzen.

Wie:

• Simuliere: Elternteil A schenkt Anteil an Elternteil B, dieser schenkt weiter an das Kind.
• Wichtig: Vermeide eine 'Durchgangsschenkung' ohne eigene Entscheidungsgewalt des Ehepartners (Gestaltungsmissbrauch).
• Plane eine logische Schamfrist oder eine echte Mitberechtigung ein.

Erledigt, wenn: Entschieden ist, ob direkt oder über den Ehepartner verschenkt wird.

Warum: Wenn der Finanzamtswert deutlich über dem Marktwert liegt, rettet dich ein Gutachten (§ 198 BewG).

Wie:

• Kontaktiere einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Lass den 'niedrigeren gemeinen Wert' feststellen.
• Das Finanzamt muss diesen Wert anerkennen, wenn das Gutachten methodisch korrekt ist.

Erledigt, wenn: Ein Gutachten vorliegt, das einen niedrigeren Wert als das Finanzamt ausweist.

Warum: Immobilienübertragungen bedürfen zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB).

Wie:

• Übermittle dem Notar die Daten (Eigentümer, Kind, Objekt, Nießbrauch-Details).
• Integriere Rückforderungsklauseln (z.B. bei Insolvenz oder Vorversterben des Kindes).
• Lass dir den Entwurf vorab zur Prüfung zuschicken.

Erledigt, wenn: Der unterschriftsreife Vertragsentwurf vorliegt.

Warum: Erst die Unterschrift und die Auflassung machen die Schenkung rechtlich bindend.

Wie:

• Erscheine mit allen Beteiligten und gültigen Ausweisen beim Notar.
• Lass dir den Vertrag vorlesen und kläre letzte Detailfragen.
• Unterschreibe die Urkunde.

Erledigt, wenn: Die Schenkungsurkunde notariell beglaubigt ist.

Warum: Es besteht eine gesetzliche Anzeigepflicht innerhalb von 3 Monaten (§ 30 ErbStG).

Wie:

• Sende eine formlose Anzeige an das zuständige Erbschaftsteuerfinanzamt.
• Gib Schenker, Beschenkten, Datum und Art des Gegenstands (Immobilie) an.
• Warte auf die Aufforderung zur Abgabe der Schenkungsteuererklärung.

Erledigt, wenn: Die Bestätigung der Anzeige oder die Aufforderung zur Erklärung vorliegt.

Warum: Erst mit der Eintragung im Grundbuch ist das Kind rechtlich Eigentümer.

Wie:

• Der Notar veranlasst die Eintragung nach Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung.
• Prüfe nach ca. 4-8 Wochen den neuen Grundbuchauszug.
• Achte darauf, dass der Nießbrauch in Abteilung II korrekt eingetragen wurde.

Erledigt, wenn: Der aktuelle Grundbuchauszug das Kind als Eigentümer ausweist.